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在以下這則新聞，劉芳榮先生分析了將大陸地區不動產抵押給國內銀行，實務操作上可能遇到的問題；

將大陸地區不動產抵押給境外（涉及處分後的資金匯出）金融機構（特許執照）較有難度，但是，若大陸台商於大陸交易過程中，請對方提供動產或不動產作為擔保，操作上沒有問題；
辦理過程中，如遇承辦機關以境外自然人或境外法人在大陸當地不具登記資格為由；僅需要申請海基、海協會公認證，即可取得兩岸官方均承認的資格證明。

常見大陸抵押設定承辦單位：
土地歸國土資源管理局
房產歸當地房產管理部門或建設局
機器設備抵押屬於工商局

陸不動產抵押台資銀剖析

【經濟日報╱劉芳榮(富蘭德林事業群總經理)】2013.10.01 02:23 am

上海、東莞、深圳等地的房地產抵押登記部門，允許房地產設定抵押給台灣的銀行，但蘇州地區仍未開放。

台商請大陸銀行開立人民幣Stand by L/C到台灣的銀行，在大陸境外融資，實務中仍存在操作上的困難，因為對大陸銀行而言，在大陸境內直接融資給台商人民幣資金，收益遠超過幫台商開立人民幣Stand by L/C，造成大陸銀行不是要求超高的人民幣Stand by L/C開證費率，就是要求台商提供十足人民幣現金作為擔保，如果台灣的銀行可以直接接受大陸不動產作為擔保品，省掉Stand by L/C成本，不把大陸台商的融資主動權交給大陸銀行，一來大陸台商向台灣的銀行融資意願會大增，其次台灣的銀行在人民幣放款業務上也會突飛猛進。

不管是《擔保法》、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》、《物權法》等，單就大陸法律來看，將大陸不動產直接抵押給境外台灣的銀行沒有障礙，問題不出在法律，而是出在實務操作過程中，各地房產抵押登記部門對法條的理解不一致，以上海和東莞為例，當地主管機關就允許房地產設定抵押給台灣的銀行；在深圳，深圳市房地產權登記中心還就房地產抵押登記的程序、申請資料及辦理時限等問題，專門印發了「辦文指南」，在「辦文指南」的「申請資料」一欄中，明確寫明「抵押人為境內機構，抵押權為涉外金融機構時，須向國家外匯管理局登記審批或備案並提交相關批覆」。

由此可知，深圳當地台資企業所屬的房地產要抵押給台灣的銀行，完全沒有問題；再以昆山為例，雖有過當地不動產抵押給境外債權人的成功案例，但需要外匯部門與房產、土地部門針對個案進行協調，不好拿來作為通例看待，如果是蘇州新區的不動產，蘇州新區國土資源局則以國土資發[2012]134號文《國土資源部關於規範土地登記的意見》，要求須經中國銀監會批准取得《金融許可證》的金融機構，或是省級政府批准設立的小額貸款公司，才可以作為放貸人申請土地抵押登記，台灣的銀行當然不可能取得《金融許可證》。

拿著大陸不動產抵押給台灣的銀行，只要都按照規定向外管局辦理對外擔保手續，日後的求償款絕對可以合法匯回台灣的銀行，台灣的銀行真正該擔心的是用來抵押的大陸房產能不能賣得掉？因為大陸法院對抵押物的拍賣、變賣次數有限制，一旦作為抵押物的大陸不動產無法通過拍賣、變賣變成現金，而大陸法律又不允許台灣的銀行直接持有這些不動產，加上台灣的銀行未在大陸設立資產管理公司，那就有可能難以獲得求償。

(本文發自台北，網址www.myChinaBusiness.com)

【2013/10/01 經濟日報】